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商品房70年大限問題解答宜早不宜遲

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  商品房70年土地使用權到期之後，我們的房子該怎麼辦？是自動續約再延長幾十年的使用權，還是根據當時的地價補繳土地出讓金，或是還有其他新辦法？在"以房養老"政策開始在一些地區試點時，"房子70年後怎麼辦"的問題再次變得迫切和現實起來。

  在城市裡，任何單位和個人進行建設，使用土地，必須依法申高雄仁武汽車貸款請使用國有土地，向政府購買國有土地的建設用地使用權。政府壟斷瞭住宅建設用地供應，房地產商壟斷著商品住宅供應。而在現行法律規定中，"土地使用權"與"房屋產權"是兩個不同的概念，土地使用權出讓的最高年限是：居住用地70年。

  房地產商從政府得到的土地使用期隻有70年，如果單純從契約的角度看，購房者的所有權利都來自房地產商的轉讓，當然也不能超越房地產商原有權利，土地使用期自然也就不能超過所謂的"70年"。

  而另一方面，"無恒產則無恒心"，在人類歷史大多數情況下，都允許居民自行建設房屋。而在"政府壟斷城市土地，開發商壟斷商品房供應"的語境下，城市居民讓渡瞭自建房屋的自然權利，開始依賴開發商供應住房，他們也為此付出高額的房價，甚至淪為瞭"房奴"。他們有理由相信，"我所購買的房屋，能為我及我的後代世代所享，即使因公共利益被征收、征用，也應該獲得補償。"讓城市居民在70年後，繼續擁有所居之所的土地使用權，並非來自契約，而是來自政府應有之義。

  也正因為此，《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。而《城市房地產管理法》卻規定，"土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當最遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國傢無償收回。"

  這兩個法律存在一定矛盾。"自動續期"意味著並不須經過任何申請，也沒有談及有償還是無償。在法律沒有進一步明確界定之前，地方政府自然將作出對自己有利的解釋。如2009年，山東青島開發區阿裡山小區的20年土地使用權當年6月份到期，當地相關部門為此制定瞭臨時解決方案，100平方米的住房續期約需要6萬元費用。

  隨著很多商品住宅"年齡"的增高，"70年後土地使用權怎麼辦"問題的解答愈發迫切，對於這個問題的解答宜早不宜遲。希望立法部門能夠從保護業主權益、現實可行性、穩定性的角度考慮，早日消除盤桓在公眾心頭的"70年大限"憂慮，讓居民安居樂業。







新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-06/11442440278.shtml


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